Un mercado lleno de liquidez

Las naves logísticas son las protagonistas absolutas de un mercado de inversión, el industrial, donde destaca, básicamente, la gran liquidez existente en todos los segmentos.

Esta avidez por parte de los inversores no se corresponde con el bajo volumen de transacciones que se cierran finalmente como consecuencia de la falta de oportunidades interesantes que se ajusten a los requisitos y perfiles de inversión. Los ahorradores institucionales se muestran muy atraídos por el mercado logístico y ejercen una importante presión compradora. Esta presión, de hecho, ha conducido a una reducción significativa de la prima de rentabilidad, que ha pasado del 8,50% de 2002 a tasas próximas al 6,25% actual.

El mercado de inversión en mininaves, por su parte, ha quedado prácticamente reducido a los particulares por las escasas rentabilidades de este producto que, lógicamente, no pueden ser asumidas por inversores institucionales.

Grandes operaciones
Las previsiones para los próximos meses apuntan a jugosas operaciones llave en mano en el sector logístico, donde el ratio de margen mejora con respecto a otras operaciones. La salida de empresas de antiguos suelos industriales que cambian de uso en ciudades como Barcelona, Valencia o Sevilla provocará (ya lo está haciendo) movimientos destacados de usuarios, que conllevarán actuaciones inversoras.

El perfil del inversor logístico corresponde a fondos institucionales, los cuales buscan maximizar su retorno con un producto alternativo al más tradicional (oficinas y centros comerciales) dada la escasez y la limitada rentabilidad de éstos.

El producto preferido, como se ha puesto de manifiesto, son los grandes desarrollos logísticos, donde muestren interés operadores de primera línea. La estructura de compra vía Foward Funding o Foward Purchase (compra a futuro) es de las más utilizadas, primando mejorar sus retornos a través de la gestión y aceptación de riesgos de comercialización, puesto que las rentabilidades en productos ya alquilados ofrecen tasas muy bajas.

En cuanto a las zonas, en la actualidad son muy atractivas Valencia, Barcelona, Sevilla, Zaragoza y Madrid, más concretamente en la capital destaca el Corredor del Henares por su componente logístico.