Las oficinas moderan los precios

Las oficinas viven un buen momento y 2007 ha sido un año récord en contratación. Pero los expertos esperan que en 2008 este mercado entre en una fase de moderación, con menor actividad, hecho que ya comenzó en el último semestre del pasado año. Esto supondrá una bajada en la contratación de alquileres y una subida del stock.

La incertidumbre económica marca la economía internacional. La congelación y el recorte de gastos serán la tónica de los próximos años y ampliar el espacio para oficinas es una decisión que, según los expertos, se analizará con mayor profundidad.

Jones Lang LaSalle ha detectado, en su último informe, que durante el último trimestre de 2007 ya comenzó a notarse un descenso de los prealquileres. Éstos cayeron un 30%, mientras que el stock ha subido el 20%.

De todos modos, y pese a esta disminución de los prealquileres, la situación del mercado de oficinas español es buena. Incluso, según la consultora Knight Frank, el ejercicio 2007 ha finalizado con un máximo histórico en contratación en Madrid, con precios máximos que alcanzan los 42 euros por metro cuadrado y mes en Torre Espacio, situada en los terrenos de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid, en el paseo de la Castellana.

En general, los expertos hablan de un mercado en movimiento. “Al contrario que el residencial, el de oficinas es un sector que está activo. Las empresas buscan edificios exclusivos y en el centro de Madrid existe mayor demanda que oferta”, comenta Ana Morán Calero, directora comercial corporativa de Foro Consultores.

La tónica es la falta de espacio en el centro de las ciudades y principalmente en la capital española. Está claro que el que quiera metros cuadrados tiene que salir fuera de la M-30. De hecho, más de la mitad de las nuevas oficinas en Madrid se encuentran en el exterior de este cinturón y el mercado se desplaza hacia la periferia.

MADRID. Para Jones Lang LaSalle, las rentas están entrando en un ciclo de ralentización del crecimiento, y a pesar de que todavía muestran capacidad de recorrido, en algunas áreas de la capital los alquileres se mantienen casi planos. La consultora prevé para este año una estabilización en los niveles de renta, un cierto retroceso en la contratación y absorción neta, y un aumento de la disponibilidad en determinadas áreas del mercado.

Pero mientras la ralentización llega al mercado, la realidad es que la contratación de oficinas en Madrid alcanzó su máximo histórico en 2007. “Pese a la incertidumbre económica, el pasado ejercicio ha sido en el que se ha contratado más espacio de oficinas en la ciudad de Madrid, con operaciones de prealquiler que superan los 260.000 m2”, comentan en Aguirre Newman.

Los grandes usuarios –bancos y empresas de servicios– han tenido un protagonismo preponderante en la actividad de una demanda que ha absorbido más de 940.000 m2, un 15% más que en 2006, año que también registró un récord de contratación.

Un dato que comparten en la firma Savills, aunque aseguran que “esta cifra récord, sin embargo, ha tenido su punto de inflexión a partir del verano y la tasa de disponibilidad se halla en el 5,7%”. Por vez primera, además, la disponibilidad ha bajado del 10% en las zonas fuera de la ciudad, donde se localiza el grueso de la nueva oferta.

Oferta. Para 2008, según Aguirre Newman, se espera la salida al mercado madrileño de 395.000 m2, de los que un 37% se encuentran ya prealquilados, en particular las operaciones realizadas en Torre Espacio y Torre Caja Madrid.

Por lo que respecta a la nueva oferta que se pronostica para 2009, los datos de Aguirre Newman la sitúan en 431.000 m2. Además, durante los próximos dos años, tenderá a equilibrarse el volumen de los proyectos que saldrán al mercado en las zonas de influencia de la N-1 y de la N-2.

Durante el pasado año se incorporó al mercado de oficinas de Madrid una superficie de 213.000 m2, el 61% del volumen inicialmente previsto. Esta nueva oferta está localizada en un 85% en las zonas descentralizadas y fuera de la ciudad.

La escasa superficie disponible y la fortaleza de la demanda han permitido que las rentas continúen incrementándose en todas las áreas, especialmente en el centro del distrito de negocios, en la zona A1, con subidas superiores al 20%.

Después de varios ejercicios de niveles de contratación excepcionales, se espera, no obstante, que la absorción descienda durante 2008 en torno al 20%, aunque seguirá claramente por encima de la media de los últimos diez años. La tasa de desocupación quizás se mantenga, al igual que el precio de los alquileres, si bien no se descartan subidas puntuales en los edificios de oficinas más representativos. Los márgenes de negociación se pueden incrementar a corto y medio plazo.

Ralentización
Según Ángel Estebaranz, director de oficinas de Aguirre Newman, “tras cuatro años de fase expansiva, las circunstancias actuales, sobre todo la ralentización del segmento residencial, hacen prever una disminución de la actividad para los dos próximos años en el mercado de oficinas, muy vinculado a la confianza empresarial”.

En cuanto al segmento de inversión, según el último informe del mercado europeo de inversión elaborado por la consultora Atisreal, la capital española ha experimentado en 2007 un descenso del 36,5% en el volumen invertido en este tipo de inmuebles respecto al año anterior, hasta alcanzar 2.038 millones de euros, lo que supone el mayor recorte de las capitales europeas analizadas.

La falta de oficinas es la tónica. “Persiste la escasez de oficinas a la venta, solo un 19,5% del total de superficie en oferta está destinado de forma exclusiva a esta finalidad”, comentan en Knight Frank.

A esto se unen las limitaciones de liquidez por el endurecimiento del crédito, algo que se ha notado más en el último semestre del pasado año.

BARCELONA. En relación a la Ciudad Condal, según los datos de Aguirre Newman, la contratación en 2007 ha sido de 358.000 m2, un 7% inferior a la registrada en 2006. La consultora señala, sin embargo, que la crisis financiera ha provocado el enfriamiento de la demanda de inversión y la vuelta del operador internacional.

Para Jones Lang LaSalle, el mercado de oficinas de Barcelona goza de buena salud. Las rentas máximas en zona prime de Barcelona se incrementaron un 5% desde principios de 2007, finalizando el año con puntas de 26 euros por metro cuadrado y mes. De todos modos, en operaciones puntuales y en enclaves estratégicos de la Avenida Diagonal se han superado estos máximos, que han llegado a los 28 euros, según los datos de Jordà & Guasch.

En general, los precios de alquiler de las oficinas en Barcelona han repuntado en todas las zonas, particularmente las que cuentan con más demanda y menor disponibilidad. Así, por ejemplo, en el centro del distrito de negocios las rentas medias se han acrecentado un 8% durante los pasados 12 meses, y también han subido en las zonas más alejadas de la ciudad a causa de la paulatina descentralización de este mercado.

A corto plazo, según los diferentes análisis, los precios se mantendrán estables, con posibles repuntes en inmuebles emblemáticos. A largo, es previsible un ajuste de las rentas, debido al incremento de la nueva oferta.

La rentabilidad, acorde con los datos de la consultora Exa, oscila entre el 4,5% y el 6% dependiendo de la zona y el tipo de inmueble. Las moderadas subidas del precio de los alquileres y la escasez de producto nuevo están provocando que estas rentabilidades, que actualmente se hallan por encima de las de las principales capitales europeas, estén cayendo de forma suave pero sostenida, tendiendo a igualarse a las de ciudades como Madrid.

Escasez. La tasa de disponibilidad es baja, alrededor del 5%, incluso en la zona prime y centro del distrito de negocios ronda el 2,51%. Por su parte, en la zona secundaria la tasa se ha situado en el 7,41%, mientras que en la periferia alcanza el 8,77%.

En lo concerniente al comportamiento de la demanda, el 95% de la superficie contratada ha sido en régimen de alquiler, evidenciando la escasez de producto en venta. Sobresale además la superficie contratada en la periferia, que rozó el 43% del total (principalmente en El Prat de Llobregat y Sant Joan Despí), debido fundamentalmente a la operación llevada a cabo por Caixa Catalunya en Cerdanyola, donde instalará su Centro de Cálculo de 26.000 m2.

Para 2008 se espera que los ritmos de absorción se mantengan estables por la escasez de oferta, si bien durante el segundo semestre del año es pausible un aumento de la misma por la entrega de varios proyectos que están previstos para los últimos meses.

El volumen de nueva oferta para los próximos dos años, más de 880.000 m2, será clave en la evolución del mercado de oficinas de Barcelona, donde es probable que se acreciente la tasa de disponibilidad. De los proyectos en marcha para 2008 (453.000 m2) destacan los desarrollos de 22@, donde se inaugurarán más de 112.000 m2. En 2009 saldrán al mercado unos 420.000 m2.

VALENCIA. El mercado de oficinas de la comunidad valenciana está en un momento muy activo, según el último informe de King Sturge. Durante 2007 este mercado se ha caracterizado por operaciones en régimen de alquiler, que han supuesto prácticamente un 85% de las efectuadas. Respecto a la demanda, se centra en superficies inferiores a 200 m2 y en todo el ejercicio se negociaron en torno a los 60.000 m2 de espacios de oficinas. La nota predominante es la escasez de oferta y los precios de venta elevados.

La oferta de oficinas en Valencia se ha incrementado significativamente en los dos últimos años. Para 2008, se concentra en la zona centro, aunque también existen proyectos previstos en la zona out (lejos del centro). Las rentas máximas rondan los 18 euros por metro cuadrado al mes en el área céntrica de Valencia, mientras que en las de nueva expansión, alcanzan los 16 euros.

SEVILLA. El sector de oficinas en Sevilla y área metropolitana se definió en 2007 por la moderación, según un estudio confeccionado por la consultora Inercia. Esta moderación se ha reflejado en el descenso de la superficie que ha salido al mercado y en la evolución de los precios. La superficie de oficinas ha superado los 92.000 m2 con la salida al mercado de algunas de las fases del proyecto Torneo Parque Empresarial en la zona norte de la capital. Por el contrario, no se han incorporado nuevas superficies en las zonas de Remedios y Cartuja. En el centro de la ciudad, la escasa disponibilidad es la nota predominante. La ocupación está casi al límite, lo que obliga a las empresas a plantearse la reubicación en zonas descentralizadas de la capital hispalense.

Para saber más:

El análisis de Ángel Estebaranz, director de oficinas de Aguirre Newman.
“Después del récord, llega la calma”

Pese al momento de incertidumbre económica, el mercado de oficinas de Madrid registró en 2007 un nuevo máximo de absorción, del que han sido en especial responsables los grandes usuarios –fundamentalmente bancos y empresas de servicios–, con un protagonismo muy destacado en la actividad de una demanda que ha sido capaz de absorber casi 950.000 m2.

En la ciudad de Barcelona, por su parte, está adquiriendo una particular relevancia el importante volumen de nueva oferta prevista para los próximos dos años, más de 880.000 m2, que será clave en la evolución de su mercado de oficinas y que previsiblemente hará aumentar la tasa de disponibilidad.

En todo caso, en ambas ciudades se espera que, después de varios ejercicios –no solo 2007– de niveles de contratación excepcionales, la absorción descienda durante 2008, sobre todo en Madrid, aunque las estimaciones apuntan a que seguirá muy por encima de la media de los últimos diez años.

La tasa de desocupación es probable que se sostenga en los niveles actuales, al igual que el precio de los alquileres, si bien no se pueden descartar subidas puntuales en los edificios de oficinas más representativos. Los márgenes de negociación, por su parte, se pueden incrementar a corto y medio plazo.

En el mercado de inversión, la incertidumbre financiera ha comportado un descenso de la actividad inversora perceptible desde el último semestre del pasado ejercicio y algunos cambios de tendencia. Así, por ejemplo, en un contexto de mayor inestabilidad, el análisis de las operaciones se ha vuelto a centrar en las rentabilidades iniciales que, por otra parte, han repuntado en ambas ciudades durante 2007. Otro cambio de tendencia lo aporta el hecho de que el inversor internacional vuelva a recuperar el protagonismo cedido a los operadores nacionales durante los últimos ejercicios.

Madrid, entre las más baratas de Europa
Las oficinas de alquiler en Madrid se hallan entre las más baratas de Europa. Londres continúa siendo la ciudad más cara para ubicar una oficina, con una renta media de 2.277 euros/m2/año en la zona de West End, según el último informe publicado por la consultora Cushman & Wakefield titulado “Office Space Across The World 2008”. La renta media de Madrid, según esta consultora, se sitúa en los 651 euros/m2/año en los mejores edificios del distrito de negocios y ha pasado del puesto 16º al 14º durante 2007.

En este ranking mundial, Oslo es la ciudad que experimenta un mayor crecimiento, subiendo 14 puestos hasta el 11º, mientras Singapur sube diez peldaños, alcanzando la séptima posición. Estambul es la ciudad que experimenta un crecimiento mayor en cuanto a sus rentas en términos de moneda local.

“Office Space Across The World 2008” efectúa una comparación de los costes de ocupación de 203 ubicaciones en 58 países en todo el mundo. En conjunto, las diez ciudades más caras para ubicar una oficina vieron cómo sus rentas aumentaron en un 40% a lo largo del último año. Este ejercicio hay nuevos nombres en el ranking como es el caso de la ciudad vietnamita Ho Chi Minh y la ucraniana Kiev.