El suelo logístico, por las nubes

El mercado logístico español no ha sido ajeno a la especulación inmobiliaria del ladrillo. De hecho, este año algunos suelos estratégicos han pasado por distintas manos. Precios por las nubes y escasez de suelo finalista son las claves que definen a un sector que, sin embargo, espera incrementos de precios algo más moderados.

SUELO

El boom del sector logístico ha dejado tras de sí secuelas. La más evidente: el precio del suelo, que en los últimos años ha crecido como la espuma. El mercado logístico español no ha sido ajeno a la especulación inmobiliaria que ha padecido el resto de negocios del ladrillo. “Todas las tipologías de suelo han sido objeto de especulación inmobiliaria. De hecho, los suelos ubicados en zonas estratégicas, de cara a la implantación de plataformas logísticas, han sido objeto de varias ventas dentro del mismo ejercicio”, señala Roberto Ágreda, director nacional del departamento de logística de King Sturge.

Así, suelos que en el año 2001 costaban 70 euros el metro cuadrado, ahora se valoran en 240 euros, revela Fabián Fernández de Alarcón, responsable de suelo de la consultora Exa, que indica que en cinco años se ha multiplicado entre tres y cinco veces el precio del suelo industrial. A lo largo de la primera mitad de 2007 en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, los incrementos han sido notables, del 20% en tasa interanual, comenta Ágreda. No obstante, “la situación es radicalmente distinta a partir de la vuelta del verano”, prosigue. “Hemos apreciado una estabilización general en los precios. Salvo excepciones, el suelo neto industrial se mantendrá en los niveles actuales o subirá a ritmos del 5% al año”, explican en Exa.

Situación ficticia

A pesar de esta moderación, “el problema del precio del suelo es especialmente sensible en este sector y sobre todo para empresas que se dedican a la gama más baja del mercado logístico, como plataformas de almacenaje y distribución con menor valor añadido”, constataba Ramón Vázquez, presidente de la Asociación de Centros de Transporte de España (ACTE), en unas jornadas sobre “Gestión, desarrollo y explotación de parques logísticos”, organizadas por IIR España.

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¿Estamos inflando los precios de los suelos y creando una situación ficticia? Andrés Nistal, director de desarrollo logístico de Goodman España, cree que sí. Y lo dice con conocimiento de causa. “Tenemos el mandato de invertir 20 millones de euros en inmuebles logísticos en España y no encontramos propiedades donde invertir. Nuestros clientes logísticos exigen precio”.

Esta situación dista mucho de la que se da en otros centros logísticos europeos. A 17 km de París, el precio del suelo está entre los 100 y 120 euros. En España encontramos esos precios cerca de Torija (Guadalajara), a unos 60 km de Madrid. Por eso, “nosotros no buscamos desarrollos avanzados donde se hayan generado grandes plusvalías en el precio del suelo”, sostiene el presidente de ACTE.

Parcelas finalistas
La culpa de esta escalada de precios la tiene la gran escasez de parcelas finalistas, especialmente en las zonas más cercanas a las capitales, tanto en Madrid como en Cataluña. Este tipo de parcelas continúan siendo aún muy valoradas debido a las demandas que muchos promotores tienen en cartera para edificar productos “llave en mano” en alquiler para usuarios finales, según la consultora Aguirre Newman.

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Este año vamos a acercarnos a los 600.000 m2 construidos de superficie logística en Madrid y en base a lo que el mercado va requiriendo, “harían falta entre 1,5 y 2 millones de metros cuadrados brutos”, resalta Fabián Fernández de Alarcón, de Exa. “En Barcelona se absorben entre 150.000 y 200.000 m2 edificados al año por lo que se necesitarán entre 600.000 y 800.000 m2 de suelo bruto anuales”. Y en Valencia, Sevilla, Málaga y País Vasco, las restantes áreas con cierto volumen de contratación logística, “los niveles anuales de superficie logística contratada oscilan entre 60.000 y 90.000 metros construidos al año, para lo cual se precisarán entre 130.000 y 150.000 m2 netos o 250.000 metros de suelo bruto”.

Mucha demanda
Conclusión. Sigue habiendo mucha demanda y demanda insatisfecha. Además, se ha observado un creciente interés en la compra de suelo por parte de promotores no especializados en el segmento industrial, que encuentran un refugio ante la maltrecha situación del mercado residencial. Al tiempo, ven en este mercado una importante vía para crear activos en rentabilidad, aumentando así su cartera patrimonial, considera Román García, de la consultora Aguirre Newman. Aun así, los principales demandantes de suelo logístico continúan siendo las promotoras inmobiliarias, a las que se unen los operadores ubicados en la proximidad de los principales núcleos poblacionales, con redes de comunicación de primer orden para la distribución de su producto y que tienen elevadas rotaciones de mercancía, precisa Claudio Losa, director de industrial y logística de Madrid de Atisreal España (actual BNP Paribas Real State).

Para Maxime Barkatz, director general de Concerto Developpement Ibérica, no hay escasez real de suelo en España. “Es una cuestión de voluntad política y de iniciativa privada el hacer centros logísticos”. En esto coinciden todos los expertos. La solución para paliar la insuficiencia de suelo pasa por generar suelo finalista de una forma más inmediata a través de la agilidad de los organismos autonómicos y locales, que tienen unos tiempos de gestión demasiado lentos y, en ocasiones, con intereses políticos divergentes.

Los procesos urbanísticos se han convertido en un lastre. “Estos procesos, conjuntamente con los medioambientales, son lentos, se dilatan en el tiempo y ello entraña riesgos ya que encarece las valoraciones; te enfrentas a cambios de ciclo económico y a la evolución de nuevos desarrollos logísticos”, proclama Ramón Vázquez. “Hemos tardado nueve meses en obtener una licencia de obra en una zona logística en Alcalá de Henares. Y hace poco hemos perdido un cliente internacional por la dilatación de los plazos. Es difícil luchar contra las administraciones”, se lamenta Maxime Barkatz.

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Descentralización
Escasez de suelo, precios sobrevalorados y lentitud en la tramitación. Un cóctel explosivo que ha desembocado en un proceso de descentralización. La búsqueda de suelos con precios razonables, y también la tercialización de usos logísticos, ha provocado desde el año 2003 el desplazamiento de los operadores logísticos.

En Madrid se habla ya de la tercera corona, que abarca Guadalajara y Toledo y que comprende una distancia que parte de los 50 km. Incluso se hablará a corto plazo de la cuarta corona, a partir de 80 ó 90 km, vaticina Román García, de Aguirre Newman. En el caso de Barcelona se manejan los 80 km de distancia a la capital, manifiesta el representante de Exa.

El objetivo: seguir asumiendo precios asequibles. Muchos operadores se han ido a Toledo y Guadalajara donde los aprovechamientos son superiores y los costes financieros menores, añade García. La distancia marca el precio del suelo. La horquilla varía entre 150 y 700 euros por metro cuadrado, según la distancia a las grandes urbes, señalan en Exa. Eso sí, “si nos vamos a desarrollos de suelo en poblaciones bien comunicadas, pero a partir de 150 km de Madrid, estos son generalmente públicos (Sepes, Gesturcal, etc.), donde hay parcelas a precios netos inferiores a 50 y 80 euros el metro cuadrado”, avanza el representante de Exa.

“El equilibrio entre precio del suelo y alquiler –la mayoría de las operaciones se efectúan en arrendamiento– es lo que posibilita la viabilidad de una ubicación”, reflexiona Ramón Vázquez.

Pese a los altos precios, buena parte de los operadores quieren estar próximos a los principales centros urbanos, ya que al final la centralidad no la capitaliza el operador logístico, comenta Felipe Manchón, consejero delegado de Spim. “Al final, los costes son inducidos, se transfieren a los transportistas, gastos sociales, etc.”. De hecho, más de la mitad de los parques logísticos se localizan en Cataluña, Castilla-La Mancha y Madrid, según la consultora DBK.

Además, la descentralización tiene sus peros. La distancia también incrementa los costes de transporte y distribución. “El inquilino va a preferir pagar más, pero que el coste de transporte baje mucho”, puntualiza Maxime Barkatz.

Bolsas de suelo
El sector cuenta con una válvula de escape. Para los próximos cuatro años se pondrán en el mercado grandes bolsas de suelo, revela Claudio Losa, director de industrial y logística de Madrid, de Atisreal España. Es más. Está previsto que en los próximos 18 meses salga una gran cantidad de suelo finalista. El mayor volumen disponible a medio plazo se sitúa en las zonas periféricas de Madrid, Castilla-La Mancha y Aragón, por el producto existente y los nuevos proyectos aprobados, según Losa. “Hasta 2011 el suelo que va a salir al mercado continuará siendo absorbido por la demanda anual”, sentencia Fabián Fernández.

Sin embargo, hay quienes piensan que se podría producir una sobreoferta de suelo tanto en la tercera corona de Madrid (especialmente en el eje A-2) como en el Camp de Tarragona, lo cual ralentizará el volumen de transacciones y favorecerá el aumento de los márgenes de negociación para los compradores, según Aguirre Newman.

De cómo sea capaz el sector de gestionar la oferta y la demanda, de atraer al inversor internacional y de frenar el alza de precios va a depender la buena salud de los desarrollos en ciernes. Ramón Vázquez lo explica claramente. “En un futuro, puede salir al mercado más suelo logístico del que se necesita, y también puede ser inviable por los precios, hecho que podría hacer peligrar la puesta en actividad de estos suelos”.

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“Queda recorrido, pero no para todos los grandes proyectos autonómicos”, exclama Andrés Nistal, de Goodman España. “Hay mucho suelo en el sur de Madrid y no creo que haya demanda y, en cambio, en otros sitios con demanda no existe suelo. Hay que hacer una buena planificación”, describe Maxime Barkatz.

No es el único reto. El sector ha vivido un auge sin tregua en el que se ha vendido todo el suelo disponible y se han levantado multitud de plataformas. Y aún más, prácticamente todas las comunidades autónomas han planificado sus plataformas logísticas.

Planificación
Pero, cuidado. El gran reto es estructurar un sistema logístico potente. “La planificación es imprescindible para conseguir suelo a precios asequibles y eso se hace con la intermediación de la iniciativa pública y precios de concertación con el sector privado”, aclara Felipe Manchón, consejero delegado de Spim.

La actividad logística requiere “una planificación específica y con instrumentos para intervenir en el precio del suelo, como ocurre en Andalucía, con la ley de plataformas logísticas”. Madrid y Castilla-La Mancha no tienen instrumentos de intervención sobre el precio del suelo. Algo que lleva a decir a Manchón que “en el capítulo de instrumentos de intervención estamos en pañales”.

La Ley del Suelo no ha resuelto este punto. De hecho, “añade algunos inconvenientes más”, según Ramón Vázquez. “Si durante el proceso de urbanización del suelo la Administración nos expropia, lo hace a valor de suelo rústico”. Esta normativa tiene ventajas para las empresas que no necesitan financiación para comprar suelos, prosigue. No obstante, frena la inversión en España, sobre todo de cara al inversor extranjero. “La Ley del Suelo contempla el suelo como patatal, cuyo valor son tres euros por metro cuadrado, tu lo pagas a 120 euros y si te lo expropian lo hacen a valor de patatal”, se queja el representante de Goodman España.

Para saber más:

Dónde está el suelo más caro
“Madrid y Barcelona se reparten los primeros puestos, con ligera ventaja de Barcelona en algún caso puntual para producto logístico”, indica Claudio Losa, director de industrial y logística de Madrid, de Atisreal España. El suelo industrial en Barcelona, en zonas de Hospitalet de Llobregat, cuesta una media de 1.100 euros por metro cuadrado. “La escasez de suelo en estas y otras ubicaciones cerca de aeropuertos y puertos, y ante el interés de ciertas compañías de instalarse o ampliar sus actuales ubicaciones, provoca un ascenso de los precios, aunque en la mayoría de los casos la disponibilidad de suelos o la reconversión de instalaciones obsoletas es nula”, señala Roberto Ágreda, director nacional del departamento de logística de King Sturge.

Le sigue Madrid, donde el precio medio alcanza los 1.000 euros, según Jones Lang Lasalle. Y Valencia, tercera ciudad con el suelo industrial más caro al rondar entre los 420 y los 600 euros, debido a la insuficiencia de oferta y al atractivo del mercado inmobiliario industrial en detrimento del residencial. Zaragoza es la única gran ciudad donde existe suelo finalista a buen precio, entre 130 y 140 euros por metro cuadrado.

Todos aquellos que estén situados en las localizaciones logísticas por excelencia. En Madrid, los ejes de la A-2 y A-4 serán ubicaciones demandadas por operadores o actores finales y, por ende, serán suelos interesantes a adquirir por los promotores e inversores, explica Roberto Ágreda, de King Sturge. Los mejores suelos son aquellos que tienen una buena relación coste-proximidad a un núcleo poblacional importante con ocupaciones cercanas al 60% y edificabilidades bajas, analiza el representante de Atisreal España.

Faltan posibilidades de inversión
El perfil del inversor es un fondo institucional o un nuevo vehículo creado para invertir en desarrollos de este tipo. La actuación de los inversores privados es residual y está centrada en naves pequeñas o medianas con rentabilidades más ajustadas.

En este mercado no se han realizado más transacciones, no por falta de liquidez, sino por la inexistencia de oportunidades atractivas, sobre todo, para los inversores institucionales que tienen cada vez más confianza en este mercado y han ejercido una presión compradora fuerte, tanto en Madrid como en Barcelona, en los dos últimos años. Esta presión ha provocado una reducción de la prima de rentabilidad durante el primer semestre de 2007 siguiendo la tendencia del año pasado. Sin embargo, a causa de la actual incertidumbre financiera, se ha observado recientemente una subida de las rentabilidades estimadas en medio punto porcentual, apuntan en Aguirre Newman. Como consecuencia de esta falta de oportunidades de producto en rentabilidad y de la presión de la demanda por parte de los inversores institucionales se han producido dos nuevas circunstancias. Por un lado, los ahorradores están empezando a comprar plataformas logísticas llave en mano a promotores, animados por la alta absorción que este tipo de producto tiene en el mercado.

El mapa madrileño…
La superficie de suelo para uso logístico en la región madrileña (24,3 millones de metros cuadrados) supone el 27% del suelo industrial. Ocupa un espacio de suelo logístico ya desarrollado de 14,4 millones de metros cuadrados y actualmente existen 10,3 millones de metros de nuevo suelo en proyecto o construcción. Sin embargo, Madrid tendría que destinar 3.400 ha de suelo más al mercado logístico a lo largo de la próxima década para ser el principal centro logístico del sur de Europa. Por eso, se ha puesto en marcha el Plan Director de Infraestructuras Logísticas, capitaneado por Madrid Plataforma Logística, que afectará a 3.500 ha de terreno y que ofrecerá 7,5 millones de metros cuadrados de suelo logístico en 12 años. La inversión proviene de fondos privados y asciende a 4.000 millones de euros.

…Y el catalán
En 2008 se prevé la entrada en funcionamiento de nuevos proyectos, tanto de iniciativa privada como pública, promovidos a través de la Sociedad Pública Empresarial Cimalsa. En estos proyectos futuros la estimación de metros cuadrados podría rozar el millón. La oferta es escasa, prácticamente nula, en zonas próximas a la Ciudad Condal (puerto y aeropuerto) debido a su limitación geográfica obligando, por necesidad de la demanda, a abrirse hacia el sur (Tarragona) y hacia el norte (Girona). En la zona de Girona, actualmente la disponibilidad existente se distribuye entre los 18.000 m2 en Celrà, a unos dos kilómetros de la salida de Gerona Norte, y 12.000 m2 en Fogars de La Selva (La Selva), según King Sturge.

Oportunidades y debilidades

Oportunidades:
– Crecimiento del sector (probablemente más moderado para el próximo año).
– Localización de parques por toda la geografía española.
– Próxima generación de grandes bolsas de suelo para los próximos cuatro años que podrían enfriar los incrementos exponenciales de rentas que han venido sufriendo los operadores.
– Mejora de las características del producto final construido, a nivel técnico y funcional.
– Especialización generada por la creciente competencia dentro del sector.
– Tendencia al desarrollo automatizado en el manipulado del producto.

Debilidades:
– Escasez actual de proyectos ajustados a la realidad a causa del precio.
– Tendencia, para el próximo año, de un incremento en las rentas para el usuario final.
– Gran número de empresas y, por tanto, de competencia.
– Ajuste de costes y, por consiguiente, de los márgenes de beneficio.
– Lentitud en la gestión administrativa del suelo.
– Grandes desarrollos a medio/largo plazo.
Fuente: Atisreal.

El análisis
Claudio Losa, director industrial de Atisreal en España.

La logística es una actividad que, en los últimos años, ha adquirido un peso fundamental en la economía española. No obstante, el mercado no dispone de suelo suficiente para cubrir toda la demanda que, en estos momentos, está ejerciendo una fuerte presión.

En consecuencia, la capacidad de la oferta para responder a las necesidades reales de la demanda industrial va a tener un efecto sobre el desarrollo del sector. Ya, en los últimos años, tanto el Gobierno como los diferentes organismos autonómicos intentan estructurar el sector del transporte a través de planes específicos que pretenden ordenar e integrar la actividad logística y vincularla con el desarrollo de nuevas infraestructuras de transporte.

La demanda de suelo industrial continúa siendo muy intensa en las principales plazas españolas, como Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia, sobre todo en las plataformas logísticas situadas en los principales nudos de comunicaciones y en las más cercanas a las ciudades. Sin embargo, se observa un desplazamiento de los desarrollos industriales a zonas cada vez más alejadas de los núcleos urbanísticos, empujadas por la escasez de suelo, y el crecimiento progresivo de las rentas del producto finalizado.

Con carácter general, la demanda industrial está necesitada de espacios eficientes y bien comunicados. En muchos casos, el elevado precio y la insuficiencia de suelo finalista está limitando a promotores e inversores ante la posibilidad de desarrollar espacios competitivos para la industria.

Durante algún tiempo, seguiremos sufriendo la carencia de suelo y, por tanto, de proyectos a corto plazo, lo que provocará que las rentas tiendan al alza, aunque de forma más moderada como consecuencia inmediata del periodo de incertidumbre económica que existe.