El refugio de las mininaves

Además de ser el producto más demandado por la industria local, las naves industriales de pequeña superficie se han convertido en el refugio de pequeños inversores que buscan rentabilidades superiores a las que ofrecen las oficinas o las viviendas y a unos precios finales todavía asequibles.

Las naves industriales de pequeña superficie están de moda. En los principales mercados industriales la demanda más activa continúa siendo la de pequeñas superficies, de entre 200 y 500 m2, en compra o inversión. Su éxito no es casual. El incremento desorbitado de los precios en el mercado residencial ha convertido al sector de las mininaves en uno de los más atractivos por el pequeño volumen de entrada requerida, comparado con el que exigen las oficinas o las viviendas.

Y es que la compra de mininaves, operación con una fuerte revalorización, se ha transformado en refugio para la inversión a corto o medio plazo siguiendo un proceso similar al ocurrido con el sector residencial. “Ahora los pequeños inversores buscan márgenes superiores a otros vehículos de ahorro a unos precios finales asequibles”, indica Olga Martines, consultora de Aguirre Newman. Basilio González, director del departamento de Agencia Industrial de CB Richard Ellis en Madrid, lo resume así: “Cuentan con alta liquidez en el mercado, resultan un producto atractivo para los inversores por su elevada revalorización, y, ante la escasez de oferta de calidad en otros sectores inmobiliarios, la atención se ha desplazado hacia este segmento”.

Especial para pymes
Además, se trata del producto más demandado por la industria local, que engloba diferentes tipos de inquilinos y actividades. “Las pymes buscan superficies amoldadas a su actividad y sus prioridades están en este tipo de pequeños espacios”, explica la representante de Aguirre Newman.

Los promotores lo han visto claro y han apostado por la construcción de naves nido de 200 a 300 m2 cuya venta ha sido un éxito. “Con las mininaves se consigue un mejor aprovechamiento de la edificabilidad máxima permitida por normativa sobre la parcela, ya que resulta mejor duplicar la superficie en planta en las mininaves que en otra tipología de inmuebles industriales como, por ejemplo, en los destinados a logística”, señala Olga Martines. La promotora Urbis es una de las que se ha visto tentada por la compra, hace un año, de suelo en Algete para construir mininaves industriales. La inmobiliaria GE Real Estate Iberia, propiedad de la multinacional estadounidense General Electric, va a edificar 44 mininaves con 340 m2 de superficie media distribuida entre almacén y oficinas en las instalaciones de la sede de Panrico en la localidad madrileña de Villaverde. También, Grupo Lar Industrial construirá 96 mininaves en el Parque Tecnológico de Reciclado López Soriano (PTR), en Zaragoza. Las 96 estructuras, que se levantarán en 37.600 m2, saldrán al mercado en régimen de venta y se prevé que las obras finalicen en octubre de 2007. Este grupo se une así a los promotores e inversores que ya han puesto su atención en el mercado de las mininaves.

Rentabilidad del 6%
Mientras la logística opta por el arrendamiento, las pymes prefieren adquirir en propiedad este tipo de superficies, cuyos precios varían entre los 540 euros el metro cuadrado en la zona norte de Valencia y los 1.500 euros en algunos parques madrileños.

Los inversores también, aunque los hay que compran con la intención de alquilar y asumen el riesgo. Es necesario tener en cuenta que en esta clase de producto la duración del contrato suele ser inferior por lo que la actualización de rentas se produce con anterioridad en el tiempo, con el beneficio que ello supone para el propietario. Como contrapartida, “la entrada en los últimos meses de un gran número de inversores propietarios de mininaves en un mismo polígono ha provocado un cierto exceso de oferta de alquiler en este tipo de promociones”, comentan en Aguirre Newman.

Mucho menos habituales son las ventas en inversión con un inquilino dentro del inmueble. El inversor puro en rentabilidad se decanta más hacia otro tipo de producto.

En el camino, las mininaves han logrado ser un instrumento con un buen rendimiento, puesto que admiten mayores precios de alquiler y venta por una menor superficie. “La rentabilidad ronda el 6%, en ocasiones el 7% dependiendo del producto, ubicación o condiciones de arrendamiento”, según el representante de CB Richard Ellis en Madrid. Aunque debido a que los inversores quieren diversificar productos y han acumulado más demanda que oferta se apunta un leve descenso en esta rentabilidad.

Rápida absorción
La escasez de suelo es común a todos los productos industriales, incluidas las naves de pequeña superficie. En el último año el sector ha asistido y todavía asiste a una fuerte demanda de suelo finalista por parte de promotores y usuarios, especialmente de solares susceptibles de edificar mininaves. A la hora de elegir, el promotor da prioridad a la localización de la parcela y al óptimo aprovechamiento de la misma en cuanto a niveles de edificabilidad y ocupación permitidos por la normativa. Valoran también la proyección y el futuro potencial de la zona, así como posibles actuaciones similares de la competencia en el área.

A la espera de la salida y desarrollo de nuevos suelos, las promociones disponibles actualmente en el mercado están compuestas por un número de entre 30 y 50 unidades situadas en hilera
–si bien depende de la ubicación y de la edificabilidad permitida–. Hay proyectos que pueden sumar hasta 300 mininaves. “Lo habitual es que la superficie parta de 150 m2 de almacén más unos 50 m2 en entreplanta para oficina”, dice Agustín Hernández, director Industrial en Madrid de King Sturge. “El espacio suele oscilar entre 200 y 400 m2, con una entreplanta que puede ocupar entre el 20% y el 50% de la superficie de la planta baja”, apunta Basilio González.

10 meses de construcción
Como es lógico, los plazos de construcción de estas promociones son menores que los necesarios para el levantamiento de grandes plataformas logísticas, tanto por la envergadura como por la superficie total del proyecto. La construcción de estas naves dura entre 8 y diez meses, mientras que las grandes superficies requieren un plazo de entre 11 y 18 meses. Eso sí, en términos generales, desde que se comienza la gestión del suelo bruto hasta la entrega de una promoción industrial, transcurren como mínimo cuatro años. “El tiempo medio para desarrollar suelo industrial es de entre dos y cuatro años, la fase de urbanización de un año y la construcción entre 8 y diez meses”, señalan en Aguirre Newman.

Al margen de los plazos de construcción, la venta de estos productos es inmediata. Mientras que las naves más grandes suelen necesitar un periodo de comercialización mayor –tanto por los importes más elevados, como por la búsqueda de clientes que demanden esas superficies y puedan pagar esos precios–, las promociones de mininaves se comercializan sobre plano, muchas de ellas a inversores que hacen pases y reventas. Lo normal es que se precomercializan en cuanto se tiene definido el proyecto y se dispone de las correspondientes licencias.

“Se vende sobre plano un porcentaje bastante alto, aunque el ritmo de ventas se acelera mucho en cuanto se levanta la estructura; cuando están semiterminadas”, analizan los expertos. Algunas promociones han tenido tanto éxito que se han vendido íntegras sobre plano.

Pocos solares en Madrid
Si bien en los últimos años se han comprado numerosos solares para la construcción de mininaves, en la actualidad hay muy poca disponibilidad de parcelas. “Su tasa ha caído hasta situarse en un 3,2% y la escasez de solares disponibles obliga a alejarse cada vez más de la capital para desarrollar nuevos proyectos”, según se recoge en el último informe industrial del segundo semestre de 2006 de King Sturge.

La disponibilidad de terrenos aptos para su desarrollo a corto plazo es muy limitada por la extrema escasez de suelo finalista. Los desarrollos públicos de suelo industrial en Madrid se han mostrado insuficientes y además los ayuntamientos limítrofes, tradicionalmente industriales, están flexibilizando sus planes generales para dar acceso a otros usos como el terciario y residencial. Y, a todo esto, los proyectos tardan demasiado en salir al mercado debido a la lentitud y enorme burocracia de los procesos administrativos.

Los precios aumentarán
Un panorama que explica que los precios de las pequeñas y medianas superficies industriales se estén incrementando. “Los precios de venta en los casos de naves de tamaño inferior a 1.000 m2 crecen a un ritmo del 15% anual, alcanzando los nuevos parques empresariales de Madrid valores de 1.500 euros por metro cuadrado”, indica el informe del primer semestre de 2006 de Jones Lang LaSalle. King Sturge prevé que los baremos de superficies industriales pequeñas y medianas se volverán a incrementar a lo largo del presente ejercicio.

Mientras, la absorción de superficies industriales (compra-venta o alquiler) continúa al alza y se estima que pueda alcanzar los 2,3 millones de metros cuadrados en 2006. “La demanda de superficies inferiores a 500 m2 por parte de usuarios finales, actualmente estable, sufrirá un aumento en 2006 en zonas donde no se han desarrollado este tipo de productos”, avanza el informe de King Sturge.

De esta forma, la tendencia que se ha implantado en el sector es la de recurrir a viejas instalaciones industriales para derribarlas y acometer proyectos de mininaves. “Se demandan parcelas de entre 12.000 y 30.000 m2 para esta modalidad de producto, sobre todo en zonas cercanas al casco urbano de la ciudad”, según Basilio González. En el caso de Madrid, en localidades como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Getafe, Leganés, Villaverde o Alcorcón, entre otras. Esto no es óbice para que se hagan proyectos de este tipo en áreas alejadas, pero que dan servicio a una zona industrial de una localidad pequeña.

Lo pequeño, motor en Barcelona
En todas las áreas industriales de Barcelona y su zona de influencia, la pequeña y mediana industria (entre 300 y 1.000 m2) actúa como motor del mercado, representando el 80% de la demanda, precisan en la consultora internacional Jones Lang LaSalle. En la primera corona, debido a la falta de suelo, predomina la nave pequeña y mediana, ya que los promotores aprovechan al máximo las posibilidades de edificabilidad, con el consiguiente encarecimiento del producto final.

En este mercado, la demanda de pequeñas naves en venta es muy superior a las peticiones de naves en alquiler. Aun así, la normativa de edificabilidad en la Ciudad Condal no concuerda con las necesidades de la demanda y continúa habiendo escasez de proyectos factibles para los promotores. La tasa de disponibilidad ha caído hasta situarse en torno al 4,5%, la más baja en los últimos años. Para inmuebles industriales ubicados a menos de 20 km de Barcelona se mantiene en niveles muy bajos, sobre todo en régimen de compra. Se prevé que la absorción alcance los 250.000 m2